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O fundo de investimento imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) comunicou ao mercado a compra de uma futura unidade do Hospital Israelita Albert Einstein no bairro de Pinheiros, próximo à Avenida Rebouças, num acordo de R$ 327,5 milhões.
A transação foi estruturada na modalidade de venda com locação simultânea (sale and leaseback). Esse não é o primeiro acordo do fundo com o Einstein. O primeiro foi o desenvolvimento de uma nova unidade no Parque Global, megaempreendimento de uso misto localizado na Marginal Pinheiros.
No caso do prédio em Pinheiros, localizado na esquina das ruas João Moura com Teodoro Sampaio, o edifício já está pronto. Ele foi erguido em um terreno de mais de 5.000 metros quadrados e tem ABL (Área Bruta Locável) de 15,4 mil metros quadrados.
Pelo acordo, o contrato de locação terá prazo total de 25 anos, sendo 20 anos na modalidade atípica. O reajuste anual será baseado no índice IPCA, segundo o comunicado e a inauguração oficial do hospital está prevista para o primeiro trimestre de 2027, já que a unidade ainda precisa de adaptações para abrir as portas.
Procurado, o Einstein não se manifestou a respeito da transação até a conclusão desse texto.
Impacto no portfólio do TRXF11
Segundo o TRXF11, o negócio com o Einstein está alinhado à sua estratégia de formação de um portfólio com ativos de primeira linha alugados para grandes empresas por meio de contratos de longo prazo.
Com a inclusão deste ativo, o fundo passará a contar com 112 imóveis distribuídos em 17 estados, elevando o prazo médio dos contratos de locação para 12,98 anos.
Ainda de acordo com o prospecto, o inquilino, a Sociedade Beneficente Israelita Brasileira Albert Einstein, controladora do Hospital Israelita Albert Einstein, é reconhecido por sua elevada qualidade de crédito, com ratings máximos AAA (bra) pela Fitch Ratings e AAA.br pela Moody’s Local Brasil.
De escritórios a centro hospitalar
Inicialmente, o foco do empreendimento em Pinheiros era abrigar um centro corporativo Triple A.
As obras tiveram início em 2021 e era capitaneada pela HBR Realty. Em 2023, quando elas já haviam alcançado o oitavo andar, foi iniciada uma negociação para a locação integral da torre comercial, com o objetivo de instalar um hospital ultramoderno e de excelência.
O negócio com o Einstein foi fechado em 2024, e, com isso, as obras conduzidas pela construtora Toledo passaram por adaptações significativas.
Foi necessária uma alteração relevante na estrutura do empreendimento, incluindo circulações verticais e fachadas. Todas as modificações precisaram ser aprovadas pelos órgãos governamentais, já que a aprovação original previa um projeto corporativo.
Entre as mudanças, foi necessário ampliar as rotas de fuga, com escadas de 1,65 metro de largura, em substituição ao padrão de 1,20 metro adotado em edifícios corporativos.
Também houve a inclusão de dois elevadores hospitalares maiores, adequados para macas, além de um elevador adicional com função anti incêndio.
O projeto de fornecimento de energia também precisou ser reformulado, uma vez que um hospital demanda capacidade muito superior à de um prédio corporativo, especialmente para suportar sistemas de ar condicionado mais robustos e com filtragem avançada.
Pau-brasil
O projeto arquitetônico é assinado pela Marchi Arquitetura, enquanto o paisagismo leva a assinatura do escritório Benedito Abbud. Um dos destaques é a Praça do Pau-Brasil, que abriga um exemplar dessa árvore com cerca de 15 metros de altura.
O empreendimento foi um dos vencedores do 31º Prêmio Master Imobiliário, criado pela Fiabci Brasil (Capítulo Brasileiro da Federação Internacional Imobiliária), em parceria com o Secovi SP, o Sindicato da Habitação.
