Paulo Troya/Planta/Divulgação
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Depois de ganhar projeção nacional ao transformar jardins verticais em política pública e povoar o centro de São Paulo com prédios retrofitados, Guil Blanche , Forbes Under 30 em 2018, mira agora um novo território.
Fundador da Planta, gestora imobiliária especializada na aquisição e requalificação de edifícios, ele agora passa a levar o modelo para bairros nobres como Jardins , Itaim e Paulista , regiões que concentram projetos maiores, mais elevados e estruturas de capital cada vez mais sofisticadas.
A transição para as áreas mais valorizadas da cidade representa um novo estágio da tese que ele defende. Segundo Blanche, investir em regiões nobres amplia a visibilidade do retrofit como produto imobiliário e como classe de ativo. “Quando você faz uma reforma nos Jardins ou no Itaim, o impacto é imediato. Todo mundo conhece aquele prédio, sabe que estava vazio e entende rapidamente o valor da transformação”, afirma.
Desde que ajudou a criar a Planta, em 2019, foram 15 projetos e cerca de R$ 1 bilhão captados por meio de club deals com investidores, combinando patrimônio e alavancagem via CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) .
Em julho de 2024, esses cinco prédios, todos na Vila Buarque, vizinha a Higienópolis, foram vendidos por R$ 250 milhões para a Brookfield Properties . Entre eles foi a joia da coroa da Planta, o icônico edifício Renata Sampaio Ferreira , contratado por Oswaldo Bratke (grande expoente da arquitetura moderna paulista) e vencedor do prêmio do Monocle Design Awards de 2024 como melhor projeto de retrofit do mundo.
A operação foi válida não apenas o produto imobiliário, mas também a modelagem financeira da Planta. “A Brookfield é a maior investidora de imóveis do Brasil. Quando um jogador desse porte compra um portfólio inteiro, ele está validando a tese, o underwriting (subscrição) e a execução”, diz Blanche.
Com o histórico consolidado, a Planta avançou para um novo estágio ao lançar, no início deste mês de dezembro, um fundo imobiliário aberto ao varejo. A operação do FII Mauá Planta foi realizada pela XP Investimentos, distribuída pela Fami, e a administração do fundo caberá ao Banco Daycoval , com gestão da JiveMauá .
Ele reuniu mais de 1.600 cotistas e captou R$ 185 milhões em menos de uma hora. “A abertura ao varejo não mudou nossa lógica. Mudou apenas o público. A disciplina financeira é a mesma”, diz Blanche.
Novos passos
O modelo já consolidado no centro agora se estende às áreas mais nobres da cidade de São Paulo. Na Bela Vista, a poucos passos da avenida Paulista, a Planta é responsável pelo retrofit do edifício Bianca, com 92 apartamentos. Construído em 1980 por Croce, Aflalo e Gasperini (atual aflalo/gasperini), foi o primeiro “pé” de Blanche fora da Vila Buarque.
A experiência deu certo e, perto dali, a Planta também deu início às obras do Edifício Tânia, nos Jardins, de 14 unidades para o mercado de luxo, com preços a partir de R$ 4 milhões. O andar térreo do edifício Tânia abriga a Galeria Fortes D’Aloia & Gabriel, que atua como programa de âncora e reforça o posicionamento cultural do projeto.
Outro projeto, este voltado para o público superluxo, está no coração do Itaim Bibi. O Edifício Victória, na avenida Clodomiro Amazonas, reúne 110 unidades residenciais, duas lajes corporativas e duas lojas, com entrega estimada para 2027. Ele foi pré-vendido para a Brookfield por um valor superior a R$ 28 mil o metro quadrado.
Na mira da Planta também está o retrofit de um prédio de escritórios de 30 mil metros quadrados de área construída na região do Jardim Europa. Diferentemente de outros projetos, não haverá conversão de uso, já que ele será modernizado para continuar a servir ao mercado corporativo. “Estava vazio há dez anos e vamos dar um uso super legal para ele”, diz Blanche.
Os detalhes do negócio não podem ser divulgados porque ainda dependem de tratativas finais de órgãos reguladores.
Potencial de mercado
Na avaliação do CEO da Planta, o potencial de mercado de retrofit segue amplamente subexplorado. Segundo ele, apenas no centro expandido de São Paulo existem cerca de 7.000 edifícios comerciais dos anos 1970 passíveis de retrofit ou conversão de uso, muitos deles em áreas nobres.
“Existe um estoque gigante de prédios bem localizados que ficaram obsoletos. O retrofit deixou de ser exceção e passou a ser uma estratégia econômica e urbana”, afirma o CEO da Planta.
Para Blanche, a combinação entre escassez de terrenos, custo de construção e pressão por sustentabilidade tende a acelerar esse movimento.
Uma engenharia financeira
Por trás da estética, cuidadosa e do discurso urbano, a planta estruturou uma engenharia financeira projetada para lidar com o risco típico de retrofit, marcado por ativos obsoletos, prazos longos de obra e necessidade intensiva de capital.
Desde o início, a empresa combinou capital próprio, fundos imobiliários e dívida estruturada por meio de CRIs, criando veículos específicos para cada ativo. “Sempre tratamos cada prédio como uma empresa independente, com orçamento, cronograma e estrutura de capital próprio. Isso traz disciplina e clareza de retorno”, afirma.
O fundo imobiliário lançado recentemente foi apenas a primeira experiência do tipo, segundo indica Blanche. “A abertura ao varejo não mudou nossa lógica. Mudou apenas o público. A disciplina financeira é a mesma”, diz.
Confiante no modelo, Blanche diz que o setor de fundos imobiliários cresceu muito, e ele se diz esperançoso em melhoria, tendo em vista no horizonte a queda da taxa básica de juros (atualmente a Selic está em 15%), e a reforma tributária.
O VGV (Valor Geral de Vendas) estimou que nossos projetos são de R$ 1,5 bilhão, e a meta é realizar aquisições de 30 mil metros quadrados retrofitados anualmente.
O CPF por gere da Planta
A trajetória de Blanche começou muito antes do mercado imobiliário. Aos 18 anos, ele passou a desenhar jardins para amigos e familiares.
Formado em arquitetura pela Escola da Cidade e em artes visuais pela Faap , fundado em 2013 o Movimento 90º, iniciativa voltada à ampliação do verde nas cidades. O projeto foi realizado no primeiro jardim vertical em escala pública da América do Sul, instalado em um prédio no Minhocão, e modernizou a criação do corredor verde do Minhocão, iniciativa capitaneada pela prefeitura.
Ao longo de duas gestões municipais, foram criados mecanismos que permitiram às incorporadoras compensar a retirada de área verde com jardins verticais e tetos verdes, instrumentos inexistentes então até.
“Desde a faculdade, minha preocupação sempre foi gerar impacto urbano positivo. O negócio veio como consequência”, afirma.
Essa não foi a única vez que as políticas públicas foram incentivadas pelo movimento privado. O mercado de retrofit não é novo, porém, foi potencializado após uma lei de 2021 na cidade de São Paulo que criou o Programa Requalifica Centro, dois anos após a criação da Planta.
A proposta do poder público municipal estabelece incentivos fiscais para estimular o retrofit. Desde então, 47 edifícios estão em processo de requalificação urbana. Mais uma vez, uma iniciativa privada acabou influenciando a formulação de políticas públicas.
“Tivemos um papel relevante na construção das políticas públicas de retrofit em São Paulo. Antes de nossa atuação, inclusive nos nossos primeiros prédios, não existia nenhum benefício para retrofit; hoje existem consideráveis”, diz Blanche.
Respeito à memória
A dimensão arquitetônica segue como um dos pilares centrais da tese da Planta. Segundo a diretora criativa Aline Prado, também sócia da empresa, o respeito à memória dos edifícios é inegociável.
A preservação de materiais originais e a valorização do desenho existente fazem parte do método. Em um dos projetos, foram restaurados 634 mil tacos de peroba rosa. “A gente acredita que o tempo é um ativo. Antes perfeito do que feito”, resume.
Para ela, o retrofit bem sucedido é aquele que consegue equilibrar estratégias econômicas, impacto urbano e qualidade arquitetônica.
Ao avançar para bairros nobres, Guil Blanche busca demonstrar que esse modelo, nascido no centro, também é capaz de se sustentar e escalar nos endereços mais caros da cidade.
